调查报告称中国住房刚需旺盛时代已成过去

七彩祥云

中位数与市民感受贴近

在数据发布之初，中国城市户口家庭平均资产247万元的统计，引起了社会广泛质疑，而家庭资产40.5万元的中位数却没有得到应有的重视。数据显示，只有14.3%的家庭资产超过了247万元的均值。也就是说，少数人掌握着大部分的资产。甘犁教授表示，这就好像一个姚明加上9个普通身高的人，计算平均身高也会达到180cm以上，但是这和普通大众的亲身感受完全不同，“这也就体现了中位数的重要”。

所谓中位数，是指将统计总体当中的各个变量值按大小顺序排列起来，形成一个数列，处于变量数列中间位置的变量值。中位数也可表述为第50百分位数。通俗的解释就是，一半比“我”小，一半比“我”大。而此次中国城市家庭平均资产的中位数为40.5万元，这就与普通市民的感受贴近得多了。“可以说，均值反映了社会总资产而中位数则反映的是普通老百姓的资产状况。”甘犁表示。

6月11日，美联储也发布了2010年美国的最新家庭资产状况。2010年中国家庭净资产总值高达69.1万亿美元，高出同年美国家庭净资产总值(57.1万亿美元)21%之多。对此，哈佛大学教授David Wise认为这一数据具有合理性：一是中国人口是美国的四倍，家庭总数量高于美国；二是美国房价与2007年相比至今已下降了近30%，中国家庭住房资产总价已赶超美国。

住房刚需旺盛已成过去

住房问题是报告最受关注的焦 点之一，全国90%、城市85%的自有住房拥有率引起广泛争议。但是，85%的自有住房拥有率并不意味着只有15%的民众才有住房的刚性需求。通过中国家庭金融调查而得到的微观数据，可以计算出各类民众的刚性需求，包括无房家庭的住房需求，流动人口的住房需求，与长辈同住的“啃老族”住房需求，新增成年家庭的住房需求，新增农民工的住房需求以及拆迁家庭的住房需求。依据上述口径推算出我国城市地区的房屋需求为9977万套。

如果考虑个人名下多套住房，也就是闲置二手房的潜在供给，再加上政府权威部门公布的“2011年未出售的商品房约166万套”，我国城市地区的住房总供给为4048万套。因此，我国城市地区的供需缺口为5929万套。

甘犁指出，若不考虑家庭改善性住房需求及未来其他供求变化，政府提出的在“十二五”期间提供3600万套保障房计划能满足我国城市地区住房缺口的60.7%。按照2011年的商品房建设速度，“十二五”期间商品房开发商只需工作2年半就能满足城市地区所有的住房刚性需求。中国住房刚需旺盛的时代已经过去。

《中国家庭金融调查报告》显示，我国城市第一套房平均收益率在300%以上。甘犁表示：“如果中国房价下调30%，只有27.8%的家庭房价市值会低于其成本价，2.91%的家庭住房价值低于银行欠款。也就是说，房价下调30%对银行业的冲击很小。”

他同时表示，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心计划未来每两年进行一轮调查，样本规模将持续增加。今年4月份的电话回访已经完成，正在进行下一轮的电话回访。未来还将持续下去。本次调查的原数据将在年底向社会免费公开。