开发商变相降价 重启一成首付

焦作房信网

绝迹已久的“一成首付”现象大有卷土重来之势，深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地开发商纷纷“暗度陈仓”。
由此可能带来的房贷按揭违规操作和楼市炒作问题引发监管部门的警惕，部分地方政府监管部门已经介入调查。
这一现象的背后是，各地楼市在调控政策的重压下新房存量已攀升至历史高位，消化存量和回笼资金成为开发商的当务之急。
从2月份以来，以“招保万金”四大标志房企为首的新一轮降价开始席卷全国，并带动多家全国性大型开发商纷纷跟进。
开发商“变相降价”
曾在两年前大行其道的“一成首付”、“分期首付”现象，已经静悄悄在多个地方重新上演。2月25日，深圳罗湖区港澳8号项目开盘，现场中介人员举着“港澳8号首付一成”的牌子引来千人围观。
现场工作人员解释称，所谓“首付一成”是指购房者原本需要支付的三成首付，现在购买则只需支付一成，剩余两成由开发商垫付，其中一成为免费优惠，另外一成只需要购房者在年内分三次无息还清即可。
按照国家相关房贷政策规定，目前置业者第一套购房首付不能低于三成。因此，此举引发深圳市规划和国土委员会的调查，但该部门调查结果认定，开发商没有违反现行政策，因为银行方面在交易时的实收款仍是首付三成。
深圳市规划和国土委员会方面表示，港澳8号项目并非真正意义上的“一成首付”，而是“变相降价”以赢得购房者。业内人士推算，购买港澳8号项目享受开发商垫付两成，其中一成免费的优惠，实际相当于打了8.8折。
该项目开发商随后对外表示，港澳8号在宣传方面存在一定偏差，虽然在宣传用语上出现了“一成首付”字样，但买房者仍需支付三成购房款，公司并没有帮客户垫付两成。不同的是，公司会赠送相当于一成购房款的“家电款”，并承担一成购房款的一年利息。
实际上，关于开发商推出的首付优惠活动，正在国内多个城市不断上演。
南京开发商此前已经先于港澳8号推出首付优惠措施，江北多个楼盘再现一成首付。天玺国际广场在2月11日~3月14日期间针对首付不足的刚需客户，推出首付一成的促销活动，仅需7万元。
《第一财经日报》从天玺国际广场项目销售人员处确认，其余两成的购房款需要在2至3个月内交清。保利梧桐语亦推出首套房首付一成活动，但该项目销售人员称，最终能否享受到首付一成的优惠，仍需要向公司申请。
根据当地媒体报道，南京大华锦绣华城在2月中旬也推出首套房一成首付优惠政策，二套房最低能享受三成首付，剩余的首付款需在5个月内付齐。
在武汉，位于黄陂汉口巨龙大道和汉施公路交会处翰林雅居项目正在推行“一成首付实现购房梦想活动”。记者以购房者身份咨询该销售人员，对方称购房者只需要缴纳一成首付，剩余两成首付款由公司垫付，垫付购房款在交房前一个月内缴清即可。
此外，根据当地媒体报道，惠州鹏达御西湖在2月份也采取了首付一成促销措施，另外两成首付由开发商垫付，分别在年中和年底交付；仲恺骏豪国际推出“垫首付”活动，购房者只需付一成首付，而另外两成在3年内付清，且没有利息。
大幅降价如箭在弦
除刚需型的首套房购房首付优惠外，不少地方开发商在改善型住房的首付方面亦推出迂回措施，以刺激购房者的购买欲望。
位于广州东部的侨建御溪谷是一个别墅项目，在售343~1200平方米的双拼别墅，全部以现楼发售，均价在1.8万元/平方米。按照公司推出的“零利率购房模式”要求，购房者只需要支付四成首付就可入住，余款可在1~3年内免息分期支付。
在合肥，关于开发商为购房者垫付购房款的消息频频见诸媒体，新华国际广场等多个项目都推出了首付最低至一成的优惠措施，并带来不错的销售效果。
多位业内人士认为，“一成首付”、“分期首付”等措施可以暂时降低首付门槛、减轻首付压力，短期内增加销售以解房地产商紧张的资金压力。但也有观点认为，这是开发商自我松绑以刺激成交量，但宽限时间过短，效果未必明显。
满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，上述活动是开发商通过降低入市门槛吸引购房者的营销手法，房价并没有实质下降，只是开发商为购房者提供了一些无息短期借款。
在中原地产项目总经理黄韬看来，上述做法不仅对买家有风险，开发商也同样承担风险，因为楼市未来不稳定的因素太多，一旦楼价出现大幅度下跌，买家欠的余款可能断供，最终开发商也会受拖累。
不管效果如何，“一成首付”、“分期首付”等现象的出现，正在给深陷胶着状态的房地产市场释放出房价深度调整的信号。
根据上海克而瑞公司统计，2月份以来，包括中铁置业等国资企业，碧桂园、雅居乐、佳兆业等民营房企，以及蓝光集团、盛泽置业等地方房企，启动降价的房地产企业数量越来越多。降价最高幅度在7折左右。降价城市除传统一二线城市外，也开始波及洛阳、慈溪、惠州等三四线城市。
2月18日，保利在上海的权重大盘保利叶语被上百位老业主围堵售楼处，背后原因是该楼盘单价从每平方米19000元降至17000元，交房标准则从毛坯升级为精装，考虑装修成本则相当于价格打了近8折。
有媒体援引保利地产有关负责人的消息称，2月以来，保利地产在全国启动“喜春行动”，进行了幅度不小的降价促销，涉及40多个城市的100多个项目。
此外，一直不愿意在价格方面让步的招商地产，从2月18日至3月31日之间在全国14个城市22个在售项目掀起降价风暴。招商地产有关负责人在接受本报采访时表示，此次主要是为配合母公司招商局集团140周年而集中举行的一次品牌宣传活动，同时通过一定程度的价格让利进一步加快去库存化，加速资金回流。
中原集团研究中心报告称，近期佛山、芜湖意欲“曲线”放松调控的救市之举被相继叫停，已充分显示出调控政策短期内难有松动。在严峻的市场形势下，更多二三线城市的新房存量危机逐步显露。
根据中原集团研究中心监测数据，2012年1月，芜湖、杭州、温州、厦门等二三线城市的一手住宅存量同比呈现快速增长趋势，部分二三线城市的新房存量已攀升至历史高位，存量消化时间也大幅拉升。南京、杭州、温州等城市当前的新房存量消化时间均在20个月以上，杭州甚至高达29个月。在此情况下，降价成为大势所趋。

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“在当前低迷的市场环境下，部分房企逆市拿地，意在布局未来。尤其对于部分资金较为稳定的房地产企业，当前是一个抄底拿地、布局未来的好时机。这或将成为一季度土地市场的新特点。”

据新华社北京2月23日电近期，在楼市低迷、调控政策不动摇的大背景下，国内上市房企销量回落明显。在资金压力之下，越来越多的房企开始进入打折促销的行列，降价正成为趋势。

与此同时，土地市场在整体遇冷的同时也出现了房企逆市拿地的情况。而面对房地产市场的冷清，地方政府在调控政策上的“微调”冲动也越来越引人关注。

继续降价“空间不大”

根据报告，今年1月，上市房企整体销售不佳，八成以上上市房企销售面积回落。

数据显示，1月，包括万科、恒大、招商、华润等在内的15个大型上市房企商品房共成交324万平方米，环比（较去年12月）下降23.2%；与去年同期相比（同比），大幅下降47.8%。其中远洋地产销售面积降幅最大，达81.1%。

专家认为，1月份多数上市房企销售业绩不佳，一方面是楼市调控不放松的影响，另一方面是购房者预期房价仍会下跌，观望情绪严重。

以北京为例，1月，北京市商品住宅（不包含保障房）成交量为1605套，2011年同期为8398套，同比大幅下降81%；成交均价为18691元/平方米，同比降幅为19%。

下滑的销量造成不少房企资金回笼不畅，加上近期部分债务集中到期，企业资金链进一步紧张，为加速回款，开发商选择“以价换量”。

“从1月销售均价来看，15个大型上市房企商品房销售均价为9900元/平方米，较去年12月下降了3.01%，比去年同期下降12.39%。15家房企中，有9家销售均价同比负增长。其中，远洋地产同比跌幅高达51.3%，恒盛地产跌幅也达49.9%。”苏艳介绍，自年初以来，保利、恒大、招商、华润、万科多家大型房企都进行了一定规模的降价。相比于往年，今年的降价潮出现得更早，体现出房企降价走量心切。

由于开发商目前待售项目多为2009年到2010年楼市繁荣时期购买的土地，成本较高，苏艳预计，在打折促销带动一定销量后，继续下降的空间不大。

“主要任务是消化库存”

在房地产市场备受冷遇的背景下，其上游的土地市场却也出现了明显的变化。

根据链家地产市场研究部统计，今年年初，全国20个重点城市，成交宗地数量同比大幅下降。其中，住宅用地成交数量同比降幅高达53%，一线城市上海尤为明显，目前仅成交3块住宅用地，去年同期为27块，同比下降了89%。

不仅土地成交量、楼面价、出让金同比大幅下降，土地流拍也早已不是新闻。

据链家地产市场研究部统计，进入2012年，土地流拍数量高涨，其中住宅用地流拍数量同比上涨了325%，而流拍率也出现了较大的涨幅，其中住宅用地的流拍率达到了12%，大幅度高于去年同期1%的流拍率。

链家地产市场研究部冯联联认为，全国重点城市的限购令执行了有约1年的时间，不仅住宅成交均价稳步下降，重点城市的土地数量和出让金较去年限购前也出现了较大幅度的下降。

冯联联判断，买卖双方价格预期难以达成一致，观望情绪浓厚，楼市成交量持续低迷，房企资金回笼缓慢，房企多以现金为王，消化库存为主要任务，拿地尤其是住宅用地将会更为谨慎。

部分房企逆市抄底

冯联联预计，2012年第一季度，全国重点城市的土地市场难以实现回暖。

“当前房企资金链紧张，整体拿地意愿较低，全国土地市场流拍率的大幅上涨，这些都是房企谨慎拿地的直接表现。”冯联联说。

不过，即便在这样的情况下，仍然有个别房企在加紧布局二、三线城市，逆市抄底拿地。

以中海地产为例，其2月20日以14.56亿元底价获得佛山市南海区桂城街道95街区商住用地。同期，中海在2月3日以9.7亿元获得江西省赣州市的一块住宅用地。

此外，绿地地产也于2月21日以2.35亿元底价拿下广州海珠区两幅商业地块，楼面价分别为5370元/平方米、5580元/平方米。

冯联联认为，在当前低迷的市场环境下，部分房企逆市拿地，意在布局未来。尤其对于部分资金较为稳定的企业，当前是一个抄底拿地、布局未来的好时机。这或将成为一季度土地市场的新特点。

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1999年至2011年这13年是中国土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约12.75万亿元，几乎年均1万亿元。

出乎意料的是，即便2011年重点城市楼市成交低迷，当年全国土地出让收入却仍高达3.15万亿元，再创历史新高，北京、上海等地已经进入土地收入“千亿”俱乐部。

然而，这笔巨额资金的使用去向，由于鲜有城市政府对外公开，公众难以知晓。加之近年来频频有政府官员因在“土地出让”环节上贪腐涉案，有关“土地钱”的监管争论日渐升温。

土地收入比例逐年攀高


自上世纪90年代分税制改革后，土地出让收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入占地方政府财政的比例逐年攀高，一些城市甚至会超过50%，如果加上其他相关收入，这个比例可能会更高。

国土资源部2010年2月曾公开发布的数据显示，1999年-2008年10年间，全国土地出让收入累计5.3万亿元。其中多数为2004年土地出让实行“招拍挂”以来所获得。

2008的楼市调控直接冲击了土地市场，当年全国土地出让收入约9600亿元，同比下降了20%。但2009年楼市突然转向，土地市场上“地王”接连出现，当年全国土地收入增加至约1.59万亿元。而到了2010年，这一数据又随着楼市的火爆猛增至2.71万亿元，规模之大令人咋舌。

国土部部长徐绍史透露，2011年土地出让合同价款虽然有所增长，但增幅有较大幅度下降。不过，他并未像往年那样公布具体数据。

近日，国务院发展研究中心副主任韩俊在《农民日报》上撰文称，2011年我国土地出让金的收入已经超过3.15万亿元。这是官方人士首次披露这一数据。

为何土地市场没有像2008年那样随楼市下跌，一位权威人士曾表示，之所以2011年全国土地出让金依旧略有增长，与区域性差别和结构性差别有关。所谓区域性差别，即一些重点城市受楼市调控冲击较大，但更多的二三线城市还是有所增长。所谓结构性差别，则是指商品房用地出让收入略有下降，但工业用地成交增幅很大，在一定程度上对冲了前者。

财政部的“2011年公共财政收支情况”显示，2011年，全国财政收入103740亿元，比上年增加20639亿元，其中，地方本级收入52434亿元。这说明，2011年地方土地出让收入占当年地方财政收入的60%。

政府卖地净收益过半

当然，上述收入并非完全是地方政府的纯收益。地方政府的收益还要剔除包括征地过程中对失地农民的补偿等各种成本。不过，业内专家曾测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40%以上。只是，这一数据尚未得到官方认可。

财政部《关于2010年中央和地方预算执行情况与2011年中央和地方预算草案的报告》显示，2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元(此处土地出让收入为财政部口径，与国土部统计数据略有差别)，当年安排支出为26975.79亿元，这包括征地补偿拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元、廉租住房保障支出463.62亿元、用于城市建设的支出7531.67亿元等。

这显示，2010年地方政府的成本性支出大约是当年土地出让收入的46%，高于业界的预测。

但简单计算可以得出，当年地方政府的纯收益依然在1.5万亿元左右。

记者获得一份重点城市的官方土地出让情况报告显示，2011年该地土地出让累计上缴财政专户1079亿元，扣除土地储备等成本后净收益621亿元。这意味着，该地的土地出让净收益在60%以上。

廉租住房保障支出仅占1.7%

土地作为一种重要资源，如能为社会带来增值收益且用于民生，本无可非议。但这些财富的使用方向，各地却很少对外发布。前述财政部报告有所提及，但仍较为笼统。其使用是否公平，是否存在贪腐之处，外界对此心存忧虑亦是必然。

近年来，中央政府不断作出对地方土地收入支出的规定。如财政部早在2007年发布的《廉租住房保障资金管理办法》就规定，要从2008年1月1日起，地方各级财政部门要从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障。

其他还包括不低于15%的比例用于农业土地开发，10%用于农田水利建设，以及10%用于教育资金等。如果以此执行，就意味着地方要拿出超过一半的土地收益来用于民生工作。

但依据上述财政部报告，地方政府土地收入的支出大头依然是城市建设。

韩俊在《农民日报》的文章中指出，土地收益的分配是明显向城市倾斜：去年土地出让金的收入已超3.15万亿，但到去年10月末，土地出让收益用于“三农”支出的只有1234亿元。

上述财政部报告也显示，2010年廉租住房保障支出仅占当年土地出让总收入的1.59%。而在当年土地出让收入各项开支之中，廉租住房保障支出也仅仅占到1.7%。