告诉你中国房地产的真相

弟死卡死

　　十、房价的走势预测
　　个人认为，目前中央坚决调控房地产是大好事，避免房地产泡沫继续膨胀，也就避免了房地产和中国经济硬着陆。
　　未来房价走势主要来自供需及政策调控二大方面的压力。
　　房源供给上，将来一至四年巨量的竣工面积，据称，截至2011年10月末，全国未开工和未竣工的房地产用地可建房屋达百亿平方米，是2010年销售面积的9.5倍，巨大的潜在供应量对今后二三年的房价压制作用非常大。
　　下面是来自统计局的数据：
　　中国竣工住宅用商品房面积：2011年11月止5.93亿平，2010年7.60亿平，2009年7.02亿平米，2008年5.85亿平米，2007年5.82亿平米，2006年5.30亿平米，2005年4.88亿平米，2004年4.25亿平米，2003年3.95亿
　　2011年开工面积：17.495亿平，施工面积：49.13亿平；2010年开工面积：16.377亿平，施工面积：40.554亿平；2009年开工面积：11.538亿平，施工面积：31.965亿平。
　　另外保障房这一块，未来供应量大，价格低，将给中低收入家庭提供大量房源，由于价格的优势，对房地产开发商中低端房市场形成很大的压制作用。
　　需求上的压力，一是来自降价的预期；二是相对收入房价高高在上，对钢需实质上的压抑；三是人口增长急剧放缓，中国人口老龄化的到来是不得不面对的事实。前面曾提到，现在城市一对80后青年，未来面对相双方父母两套房继承，对住房的需求将大大减少。
　　政策方面，其一，从银根上，央行明确表示，2012年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。看不出对房地产领域放贷放松的迹象。从温总理的几次讲话也可看出，中央将坚决继续加强房地产调控。房地产风向标企业万科是怎样理解中央政策的呢，万科总裁郁亮称：“此次房地产调控是2008年调控的延续，但不同的是，2008年的全球金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控，而这一次地产行业不会再有这样的好运了，且现在还很难判断这个冬天有多长。”据报道，2011年，为应对调控，万科、恒大等企业纷纷秉承“开源节流”策略，加快推盘回收资金并减少拿地，十大品牌房企1-11月拿地面积同比下降19%，近三个月降幅超过50%，说明大型房企都在感受到政策调空寒冬的到来。
　　其二，今后相当一段时期，保障房的力度持续不减，因为这是关系到民生，关系到国家稳定大局，中央已经明确把保障房作为一项重要的民生政策。
　　其三，物业税将逐渐在全国范围内征收。房地产经过一段过度繁荣之后，房企拿地会越来越谨慎，地价难于再维持近年奇高的情形，今后地方政府卖地收入也将减少。而地方政府债违约，说明地方政府财力的确吃紧，财力日益枯竭的事实，迫使地方政府将把目光转向物业税，物业税给地方政府提供大笔稳定的税收来源，所以尽管大多政府官员因为自身利益的关系都不愿意开征物业税，但地方政府财力倒逼，地方政府官员要保乌纱帽，也就不得而为之。
　　还有，从国际上看，美国今年将很有可能加息，到时，中国央行，也将跟着加息（中国目前的汇率机制是无法形成独立的货币政策的），加息对房市压抑作用是明显的。
　　所以，综上所述，2012之后的二、三年之内房价都很可走下降趋势，二、三年稳定之后，房价才可能小步回升。而且中国房地产今后很难再重启牛市了，最多回弹的小阳春。当然中国是管制的市场经济，中国调控能力很强，房地产降温较快时，政策可能适当放松，但不可回2008年状态。不然，房地产泡沫必然走向破裂！
　　从投资角度看，随着高速交通工具快速发展，最看好紧密连接一线城市的卫星城，一线城市的高房价则有可能因为交通工具的改变（如城轨道的大量开通），相对趋于扁平化，不会出现比周边卫星城高出三五的倍情形。个人认为，2013年底至2014年是去一线卫星城买房的好机会

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　　十、房价的走势预测
　　个人认为，目前中央坚决调控房地产是大好事，避免房地产泡沫继续膨胀，也就避免了房地产和中国经济硬着陆。
　　未来房价走势主要来自供需及政策调控二大方面的压力。
　　房源供给上，将来一至四年巨量的竣工面积，据称，截至2011年10月末，全国未开工和未竣工的房地产用地可建房屋达百亿平方米，是2010年销售面积的9.5倍，巨大的潜在供应量对今后二三年的房价压制作用非常大。
　　下面是来自统计局的数据：
　　中国竣工住宅用商品房面积：2011年11月止5.93亿平，2010年7.60亿平，2009年7.02亿平米，2008年5.85亿平米，2007年5.82亿平米，2006年5.30亿平米，2005年4.88亿平米，2004年4.25亿平米，2003年3.95亿
　　2011年开工面积：17.495亿平，施工面积：49.13亿平；2010年开工面积：16.377亿平，施工面积：40.554亿平；2009年开工面积：11.538亿平，施工面积：31.965亿平。
　　另外保障房这一块，未来供应量大，价格低，将给中低收入家庭提供大量房源，由于价格的优势，对房地产开发商中低端房市场形成很大的压制作用。
　　需求上的压力，一是来自降价的预期；二是相对收入房价高高在上，对钢需实质上的压抑；三是人口增长急剧放缓，中国人口老龄化的到来是不得不面对的事实。前面曾提到，现在城市一对80后青年，未来面对相双方父母两套房继承，对住房的需求将大大减少。
　　政策方面，其一，从银根上，央行明确表示，2012年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。看不出对房地产领域放贷放松的迹象。从温总理的几次讲话也可看出，中央将坚决继续加强房地产调控。房地产风向标企业万科是怎样理解中央政策的呢，万科总裁郁亮称：“此次房地产调控是2008年调控的延续，但不同的是，2008年的全球金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控，而这一次地产行业不会再有这样的好运了，且现在还很难判断这个冬天有多长。”据报道，2011年，为应对调控，万科、恒大等企业纷纷秉承“开源节流”策略，加快推盘回收资金并减少拿地，十大品牌房企1-11月拿地面积同比下降19%，近三个月降幅超过50%，说明大型房企都在感受到政策调空寒冬的到来。
　　其二，今后相当一段时期，保障房的力度持续不减，因为这是关系到民生，关系到国家稳定大局，中央已经明确把保障房作为一项重要的民生政策。
　　其三，物业税将逐渐在全国范围内征收。房地产经过一段过度繁荣之后，房企拿地会越来越谨慎，地价难于再维持近年奇高的情形，今后地方政府卖地收入也将减少。而地方政府债违约，说明地方政府财力的确吃紧，财力日益枯竭的事实，迫使地方政府将把目光转向物业税，物业税给地方政府提供大笔稳定的税收来源，所以尽管大多政府官员因为自身利益的关系都不愿意开征物业税，但地方政府财力倒逼，地方政府官员要保乌纱帽，也就不得而为之。
　　还有，从国际上看，美国今年将很有可能加息，到时，中国央行，也将跟着加息（中国目前的汇率机制是无法形成独立的货币政策的），加息对房市压抑作用是明显的。
　　所以，综上所述，2012之后的二、三年之内房价都很可走下降趋势，二、三年稳定之后，房价才可能小步回升。而且中国房地产今后很难再重启牛市了，最多回弹的小阳春。当然中国是管制的市场经济，中国调控能力很强，房地产降温较快时，政策可能适当放松，但不可回2008年状态。不然，房地产泡沫必然走向破裂！
从投资角度看，随着高速交通工具快速发展，最看好紧密连接一线城市的卫星城，一线城市的高房价则有可能因为交通工具的改变（如城轨道的大量开通），相对趋于扁平化，不会出现比周边卫星城高出三五的倍情形。个人认为，2013年底至2014年是去一线卫星城买房的好机会！